Reforma Tributária: Segmento Construção

O segmento de construção é uma área econômica fundamental que abrange o planejamento, desenvolvimento, execução e manutenção de obras e edificações.

Ele inclui desde pequenas construções residenciais até grandes empreendimentos, como edifícios comerciais, rodovias, ferrovias, portos, aeroportos e outras obras de infraestrutura pública, além de projetos de construção pesada, como barragens e pontes.

Com diversas etapas – desde a concepção do projeto até a finalização e manutenção das obras – esse setor é essencial para a economia nacional.

Além de gerar empregos, ele impulsiona o desenvolvimento urbano e fornece a infraestrutura básica para a sociedade.

Os principais regimes de tributação aplicáveis ao segmento de construção são:

Simples Nacional:

Esse regime tributário é voltado para empresas com faturamento anual de até R$ 4,8 milhões. Para empresas de construção civil, a tributação ocorre com base no Anexo IV, que possui uma alíquota inicial de 4,5% ao mês. Essa alíquota engloba tributos como IRPJ, CSLL, COFINS, PIS e ISS. Todos os tributos são recolhidos por meio de uma guia única com vencimento mensal, calculada com base no faturamento da empresa.

Lucro Presumido:

No regime de Lucro Presumido, as empresas de construção civil realizam uma apuração simplificada do IRPJ e CSLL, apresentando dois cenários principais:

• Obra Global: A construtora fornece todos os materiais, aplicando alíquotas reduzidas de IRPJ (1,20%) e CSLL (1,08%)
• Obra Parcial: Envolve apenas mão de obra ou uso parcial de materiais, com alíquotas maiores de IRPJ (4,80%) e CSLL (2,88%).

Em ambos os casos, as construtoras também devem recolher PIS (0,65%), COFINS (3%) e ISS (2% a 5%), conforme legislação municipal.

Lucro Real:

No regime de Lucro Real, o cálculo do IRPJ e CSLL é realizado com base no lucro efetivo da empresa (receitas menos despesas), acrescido de ajustes legais. As alíquotas são as seguintes:

• IRPJ: 15% + adicional de 10% sobre lucros trimestrais acima de R$ 60 mil
• CSLL: 9%
• PIS: 0,65%
• COFINS: 3%
• ISS: de 2% a 5%, conforme o município

Esses regimes tributários apresentam características específicas que devem ser analisadas com cuidado para garantir a conformidade fiscal e otimização dos recursos financeiros das empresas de construção civil.

A Reforma Tributária terá impactos significativos no setor da construção civil, influenciando diretamente os custos de produção, a tributação sobre materiais e serviços, e as estratégias de investimento no setor.

A substituição de tributos como PIS, COFINS, ISS, ICMS e IPI pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) visa simplificar o sistema fiscal, conforme descrevemos em nossa página principal.

Essa simplificação pode reduzir a burocracia e aumentar a transparência, mas, para o setor de construção civil, pode também resultar em uma carga tributária mais alta, especialmente em atividades que antes eram isentas ou tinham alíquotas reduzidas.

O projeto de regulamentação da reforma tributária, inclui uma possível redução de tributos para materiais de construção e serviços ligados à infraestrutura, o que poderá tornar projetos habitacionais e de infraestrutura mais acessíveis.

Essa redução pode estimular o setor e diminuir os custos das obras, especialmente em empreendimentos residenciais de interesse social.

Com o novo sistema, a recuperação de créditos tributários para empresas do setor de construção deve ser mais ampla, permitindo que o imposto pago em materiais e serviços ao longo da obra seja abatido, conforme mencionado em nossa página principal.

Isso pode ocasionar uma redução no custo acumulado na cadeia produtiva, tornando as obras mais competitivas, embora ainda se prevejam desafios na apuração desses créditos.

A tributação sobre valor agregado, através do IBS, incidirá sobre cada etapa do processo de construção, impactando o custo de produção e, consequentemente, o valor final dos imóveis.

Dependendo das alíquotas aplicadas, o setor poderá ver um aumento nos preços finais, o que pode afetar a acessibilidade dos imóveis e a demanda.

A reforma pode atrair novos investidores ao setor, já que a carga tributária mais previsível e simplificada tende a melhorar a estabilidade do ambiente fiscal.

No entanto, se os custos de produção e os preços dos imóveis aumentarem, o financiamento para a construção civil pode se tornar mais caro, limitando o crescimento do setor e a disponibilidade de crédito.

A transição para o novo sistema exigirá ajustes nos contratos de longo prazo para compensar o aumento potencial de custos e a nova estrutura tributária.

Incorporadoras e construtoras precisarão aprimorar o planejamento tributário para gerenciar os impactos da reforma e garantir a viabilidade financeira dos empreendimentos, principalmente em projetos que demandam anos para serem concluídos.

A reforma tributária pode impactar o setor imobiliário de várias maneiras, desde mudanças nos impostos até ajustes na estrutura fiscal que afetam diretamente os custos de construção, a demanda e o valor dos imóveis.

O projeto de lei regulamentar sugere uma redução de tributos para materiais de construção e serviços de infraestrutura, o que pode diminuir os custos habitacionais e impulsionar o setor.

A proposta central da reforma é simplificar o sistema tributário, substituindo tributos como PIS, COFINS, ISS, ICMS e IPI por dois principais impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Embora essa simplificação reduza a burocracia fiscal, ela pode aumentar a carga tributária para atividades que antes eram isentas ou tinham alíquotas reduzidas.

REIDI – Regime Diferenciado

O artigo 106 da LC nº 214/2025 dispõe que as importações e aquisições de bens e serviços destinados à incorporação em obras de infraestrutura, realizadas por beneficiários do Reidi (Regime Especial de Incentivos para o Desenvolvimento da Infraestrutura), terão suspensão do pagamento do IBS e da CBS. Isso se aplica a itens como:

• Máquinas, aparelhos, instrumentos e equipamentos (novos);
• Materiais de construção Esses bens devem ser utilizados ou incorporados diretamente nas obras de infraestrutura, e devem ser destinados ao ativo imobilizado da empresa beneficiária;
• Importação de serviços destinados a obras de infraestrutura para incorporação ao ativo imobilizado;
• Aquisição de serviços no mercado interno com a mesma finalidade e;
• Locação de máquinas e equipamentos, usados nas obras de infraestrutura e incorporados ao ativo imobilizado.

O § 2º do artigo 106 da LC nº 214/2025 estabelece que a suspensão do pagamento do IBS e da CBS será convertida em alíquota zero após a utilização ou incorporação efetiva do bem, material de construção ou serviço na obra de infraestrutura. Isso significa que, uma vez concluída a incorporação, a empresa não será obrigada a recolher os impostos, consolidando o incentivo fiscal. Entretanto, caso o beneficiário do Reidi não utilize ou incorpore os bens, materiais ou serviços na obra de infraestrutura conforme previsto, ele deverá recolher os tributos suspensos (IBS e CBS), de acordo com o § 3º ao artigo 106 da LC nº 214/2025.

REABILITAÇÃO URBANA DE ZONAS HISTÓRICAS E DE ÁREAS CRÍTICAS DE RECUPERAÇÃO E RECONVERSÃO URBANÍSTICA – Regime Diferenciado

Capítulo VI da Lei Complementar nº 214/2025 trata os benefícios fiscais relacionados à reabilitação urbana de zonas históricas e áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística.

No art. 158 da LC nº 214/2025 estabelece que operações vinculadas a projetos de reabilitação urbana de zonas históricas e áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística terão redução de 60% nas alíquotas do IBS e da CBS. A redução é aplicável às operações relacionadas a essas áreas, que devem ser delimitadas por lei municipal ou distrital. Isso visa estimular a requalificação e recuperação dessas regiões.

O parágrafo único do Art. 158 da LC nº 214/2025 prevê ainda uma redução de 80% para as alíquotas de IBS e CBS em caso de locação de imóveis localizados nas áreas de reabilitação urbana, conforme disposto no inciso VI do Art. 162 da LC nº 214/2025. Esse incentivo visa facilitar a ocupação e uso desses imóveis, promovendo a recuperação econômica e social das áreas beneficiadas.

• Se espera que as empresas de construção possam recuperar créditos tributários de maneira mais simplificada, o que alivia o custo final dos empreendimentos.
• Uma carga tributária mais previsível pode atrair investidores interessados em um ambiente fiscal mais estável.
• Para o setor de locação, a simplificação fiscal pode modificar contratos de longo prazo e afetar os valores repassados aos locatários, variando conforme as alíquotas e as bases de cálculo estabelecidas.

• Com a unificação de tributos, o custo das obras pode ser afetado, já que materiais de construção e insumos estarão sujeitos a novas alíquotas.
• A introdução do IVA Dual pode impactar cada etapa do ciclo imobiliário, influenciando o valor agregado e afetando os preços finais para o consumidor,  embora essa tributação favoreça a transparência, ela pode aumentar o custo dos imóveis, dependendo das alíquotas aplicadas.
• Para incorporadoras e construtoras, a adaptação às novas regras será essencial, especialmente para projetos de longo prazo que precisarão ser replanejados.
• O efeito final da reforma no setor da construção civil  dependerá de como as alíquotas e as regulamentações serão definidas. Embora a reforma possa trazer simplificação  tributária, também existe o risco de elevação de custos, exigindo adaptação para equilibrar o impacto no mercado.

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